Audiencias - Año 2024 - Aquilino FRATTE - Audiencia MU135AW1486760

Información General

Asistentes

Nombre completo	Calidad	Trabaja para	Representa a
Roger Wohllk	Gestor de intereses		ROGER FERNANDO WOHLLK VERGARA

Materias tratadas

Diseño, implementación y evaluación de políticas, planes y programas efectuados por los sujetos pasivos.

Especificación materia tratada

CARTA HISTORIAL REGULARIZACION DE OBRA ISIDORA 3000 PENTHOUSE 1901 HOTEL W. Santiago 22-12-2023 EN LO PRINCIPAL: Solicita reconsideración de Regularización de Obra Menor Altillo EN EL OTROSÍ: Acompaña documentos. De: Sr. Roger Wohllk. Arquitecto. Para: Sra. Rocío Crisosto Smith. Dirección de Obras Municipales. Presente. - En mi calidad de Arquitecto y representante de la Sra. Paola Martínez Quezada, cédula de identidad N°10.388.484-5, la cual es titular del dominio del inmueble ubicado en Av. Isidora Goyenechea 3000, Penthouse N°1901, Hotel W, manzana F, Rol de Avalúo 299-430, Comuna de Las Condes, Región Metropolitana y en representación del SR. CLAUDIO ATAL RAMOS, Rut: 10.555.947-K. Presidente del comité de Administración del EDIFICIO << ISIDORA 3000>> el cuál se rige por reglamento de copropiedad Rep. N° 5782 / 2009.- O.T.: 256.281.- J.R.: OSSA.- D:jzm.-, de la comunidad y edificio ubicado en Avenida Isidora Goyenechea N° 3000, Comuna de Las Condes, Barrio el Golf, Región Metropolitana, Santiago. Con respeto me dirijo a usted, para explicar la situación relacionada con la regularización de la Obra en cuestión. El año 2014 el Sr. Claudio Atal adquiere la propiedad ubicada en Av. Isidora Goyenechea 3000, Penthouse N°1901, Hotel W, cuya compra realizo a la Inmobiliaria Territoria S.A., hoy Isidora 3000 S.A.; inmueble ubicado en el Piso 19 del edificio, el último piso de la torre de residencias del Hotel W. El Penthouse contaba con una planta libre de 177m2 interior y 32 m2 de terraza, dando un total de 209m2 de planta, con una altura libre de piso a losa de 6.8 metros. Al momento de su compra el espacio se presentaba con un gran ventanal con vista norte, que abarcaba la altura completa del piso. Debido a su condición de Penthouse y gran altura de piso a cielo, se me recomendó realizar un “Altillo” para poder dar escala al primer piso (ósea no tener baños o recintos habitables de casi 7 metros de altura) y poder así habilitar dicho el Altillo con programa arquitectónico, lo cual no solo es lo lógico desde un punto de vista funcional y estético para esa altura, sino que también cumple el programa de Penthouse para lo que fue diseñado y vendido. La propiedad de destino habitacional fue vendida como Penthouse, al igual que las otras 2 propiedades del Piso 19, de hecho, ese es el destino con el que figura inscrita en los archivos municipales. Una vez comprada la propiedad, comencé con el desarrollo de un proyecto de arquitectura interior y su proceso de regularización, gestiones que coordiné tanto con el comité de Administración y Copropietarios como con el municipio, según lo solicita la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción O.G.U.C. para Obras Nuevas en un régimen de Copropiedad. Primero y para cumplir con la ley, obtuve todos los permisos relacionados con la Administración del Edificio y el Comité de Copropietarios, para posteriormente desarrollar un proyecto de arquitectura que involucro a todas las especialidades y profesionales exigidos para su diseño y correcta construcción; esto con el fin de contar con todos los antecedentes y documentos necesarios que se exigen para ingresar el expediente municipal completo a la D.O.M. de la Ilustre Municipalidad de Las Condes y así obtener su Permiso de Edificación y posterior Recepción Final. Cabe señalar que el Reglamento de Copropiedad (el cual según Ley de Copropiedad n°21.442, está por sobre la Ordenanza Local) expresa que no es necesario pedir permisos a la Administración del Edificio, o a la Asamblea o al Comité de Copropietarios, más bien, especifica que las modificaciones interiores se pueden realizar siempre y cuando no se cambie el destino de la propiedad, no afecten a los espacios comunes o el correcto funcionamiento del edificio y que por lo tanto dichas transformaciones dependen de la correcta ejecución del propietario y posterior aprobación municipal. A continuación, presento a usted inciso del reglamento de copropiedad del Edificio Isidora 3000, que especifica lo anterior: Cuarenta y dos) Los propietarios podrán hacer en sus bienes de dominio exclusivo las transformaciones que estimen convenientes, sin cambiar el destino y naturaleza de los mismos, siempre que: i) no modifiquen la fachada exterior del Edificio; ii) que ellas sean aceptadas por las autoridades competentes; iii) que en manera alguna excedan las capacidades del Edificio o comprometan su estructura, solidez, climatización, seguridad, salubridad y estética y funcionamiento general de las instalaciones; iv) que no afecten a otros bienes de dominio exclusivo ni a los Bienes Comunes. A pesar de que era evidente que no necesitaba solicitar la autorización de la Administración o Comité de Copropietarios, igual gestioné sus permisos y obtuve sus autorizaciones, esto con el fin de involucrar a la Administración y a la Comunidad en la aprobación de mi proyecto y así mantener buenas relaciones con ellos como corresponde. Otro factor para considerar y que refuerza nuestra voluntad por hacer un proyecto correcto y armónico con el edificio y que significo tomar todos los resguardos necesarios; fue que, para desarrollar el proyecto de “Cálculo Estructural del Altillo” y sus vigas metálicas, contratamos al mismo calculista que diseño el cálculo estructural de todas las torres del Edificio Isidora 3000 Hotel W. El Ingeniero Calculista Sr. Rene Lagos (que en paz descanse). Con lo anterior nos aseguramos también de que, con La incorporación del nuevo “Altillo”, no alteraríamos el comportamiento global de la estructura del edificio, revisándose las cargas estáticas y dinámicas generadas por incorporación de la nueva estructura y asegurándonos de que estas no generarían variaciones en el diseño original del edificio, es más, con su incorporación se refuerza su estructura general. Una vez obtenidos los permisos de la Administración y realizados los proyectos y estudios requeridos para ingreso municipal; llego la pandemia del Covid-19, la cual freno ímpetu del propietario con el proyecto y su regularización. Después con la vuelta a la normalidad, decidieron volver a regularizar la situación e ingresar proyecto a la D.O.M. de la Ilustre Municipalidad de Las Condes. Nuestro primer Ingreso de este año se realiza el 14/09/2023, con numero de solicitud SE-156, y recibimos el Acta de Observaciones el 27/09/2023. Para mi sorpresa nuestro primer ingreso fue rechazado rotundamente por la D.O.M. de las Condes, básicamente por dos argumentos: 1) El edificio tiene un Porcentaje total de Constructibilidad edificado de 40.909 m2 y el máximo permitido es de 40.914 m2, dejando solo 5 m2 para una posible ampliación de “Altillos” a 3 Departamentos o Penthouses del piso 19. Como se puede apreciar, desde el principio y dado que la constructibilidad existente del edificio estaba prácticamente copada, era imposible transformar los departamentos en Penthouse y realizar un altillo en su altura; situación que al momento de su venta nunca se me informo, ya que de saberlo con anticipación no habría realizado la compra de la propiedad. Estética y funcionalmente no tiene sentido tener recintos con techos o cubiertas no habitables, o tener programa arquitectónico en una la nave completa con esa altura, sobre todo considerando espacios o recintos como baños, habitaciones, bodegas o servicios, los cuales quedarían absolutamente desproporcionados y fuera de escala con esa altura (7 m. aprox.). La respuesta oficial del Acta Observaciones de la Municipalidad a nuestro primer ingreso, en el cual transparentamos la situación real del Penthouse con su Altillo, fue categórica: _No cumple con coeficiente de constructibilidad. 2) El segundo argumento, está basado en un decreto posterior a la construcción del edificio y a mi compra del departamento. Según nos explicaron en el municipio no se permiten construir más pisos en altura. En este punto apelamos al criterio de los revisores, ya que lo que nosotros presentamos es un “Altillo” dentro de un espacio que en si ya es un piso (piso 19) y posee una altura en la cual es factible poder realizar un altillo y no sumamos más altura a el edificio existente. Sin embargo, nos explicaron que ellos no podían interpretar de esta manera la construcción del “Altillo” y necesariamente lo debían considerar como otro piso extra, con lo cual tampoco se nos daba posibilidad de poder cubrir la gran altura del Penthouse y nos limitaban solo a regularizar la planta original del departamento sin aumentar superficies. La respuesta oficial del Acta de Observaciones de la municipalidad en relación con este punto fue la siguiente: _No es factible desarrollar el proyecto presentado por cuanto éste supera la altura máxima en metros y pisos permitida conforme a la tabla B) para densificación de equipamiento. Art. 38 del PRCLC. Como se puede interpretar de las Respuesta de la Primera Acta de Observaciones que nos entregó la municipalidad sobre nuestro Ingreso Municipal, “no es posible regularizar nuestra obra”, independiente de que he realizado todo lo posible para cumplir con la ley y que mi voluntad siempre fue cumplir con todo lo necesario para poder hacerlo. El miércoles 09 de agosto del 2023, paso el Sr. Gustavo Quevedo, Inspector Municipal de Las Condes a fiscalizar la obra realizada en el piso 19. El 21 de agosto del 2023 llega la Resolución Secc. 8 N° 391, que básicamente era el resultado de la visita del inspector y esta constataba la existencia del “Altillo” en la propiedad. En dicha Resolución se nos otorgaban 30 días corridos para tramitar u obtener Permiso Municipal. En esta concesión redactada en la resolución a la visita del Inspector, se aprecia un error técnico y de tiempos para realizar dicho trámite, ya que los plazos estipulados por ley para realizar una regularización de obra son: 30 días después del Ingreso Municipal y después se tienen 60 días para dar respuesta a las observaciones entregadas, por lo que el proceso fácilmente puede tardar entre 60 o 90 días y es prácticamente imposible que se logre 30 días corridos. Quiero señalar también que la visita del inspector responde a una denuncia que se realiza en la municipalidad, esta denuncia la hace un propietario de otro departamento del edificio y sospecho que fue el antiguo presidente del Comité de Copropietarios, el cual fue destituido por el Sr. Claudio Atal, actual presidente, por irregularidades en sus pagos de Gastos Comunes y otros movimientos económicos no aclarados. Por lo tanto, esa denuncia responde a un acto que busca generar directamente un daño hacia la persona del Sr. Atal. Después de la Resolución a la visita del inspector del 21/08/2023, ingresamos el proyecto completo el 14/09/2023, ósea, antes de los 30 días otorgados para iniciar el trámite, cumpliendo así con los tiempos que se nos exigieron. Lo curioso de esta situación es que el 11/10/2023 llega la primera citación a una audiencia en el 3° Juzgado de Policía Local de Las Condes, citación que solicitaba que me presentara en el juzgado el día 09/11/2023 y que especificaba a modo de infracción que “no se respeta plazo de Resolución Secc. 8 N° 391”, lo cual no es correcto, ya que precisamente lo que hice fue ingresar el proyecto a la municipalidad y así cumplir con lo que se me exigió, dentro del plazo exigido por el municipio, encontrándome en plena tramitación de permiso de obra, esperando la respuesta o Acta de Observaciones municipales sobre el proyecto como corresponde. Creo que en este punto hay un error de conexión o entrega de información entre juzgado y D.O.M., ya que no se entiende porque se expresa que no respeto la Resolución, cuando efectivamente si lo hice. A dicha audiencia del 09/11/2023 asistí y me presenté con todos los antecedentes nombrados, los cuales llevé impresos: Comprobante de Ingreso Municipal de Obra Nueva del 14/09/2023 N° SE-156, Cartas de Autorización de proyecto de parte de la Administración, el presidente de Comité de Copropietarios, Carta de Propietario autorizando proyecto según Reglamento de Copropiedad, Cartas de Arquitecto y Calculista que avalaban la correcta ejecución de proyecto, etc. En aquella ocasión explique que nuestra intención era regularizar la situación del Penthouse y que nos encontrábamos en pleno proceso de trámite y regularización de la obra con la municipalidad. En paralelo a esta situación y continuando con el trámite municipal, cuando llego la Primera Acta de Observaciones a nuestro Primer Ingreso de expediente, al darnos cuenta de que no podíamos Regularizar el Penthouse con “Altillo” como originalmente se planteó, coordinamos una reunión con Arquitecta Revisora de la Municipalidad para ver como lo podíamos solucionar. Ella entendió la situación en la que estábamos involucrados y el vacío legal al que estábamos enfrentados, debido a la venta de un Penthouse que no se podía ampliar o construir, dada las dos observaciones relacionadas con el tope de Constructibilidad del edificio y superar la Altura Máxima de Pisos explicadas anteriormente. Ya en la Municipalidad y buscando solución a este problema, analizamos la situación de los otros 2 departamentos del edificio (N° 1902 y N° 1903) de los cuales curiosamente el departamento N° 1902 si contaba con su Recepción Final de Obra Menor N° de Certificado 466, con fecha de aprobación 26/11/2014, Rol: 299-368, en el caso de este Penthouse lo que se hizo fue presentar su Dormitorio, Closet, Baño, Cocina, Bodega y Lavadero, con una “cubierta no habitable” o techo y todos los lugares de Estar (Living) en doble altura, ósea, no aumentaron superficies y presentaron una estructura superior de techo para estos espacios más privados con las mismas características de una estructura de altillo, pero sin un acceso a estos o una escalera para habitarlo, este techo se llamó “cubierta no habitable”. Cuando fue el inspector municipal a recibir la propiedad, esta no poseía escalera para acceder al “Altillo” y cuando se les entrego el Permiso de Edificación y su posterior Recepción Final, se habilitaron los espacios superiores, pero con la incorporación de una escalera para acceder al “Altillo” y poder usar esos espacios superiores, pero con su Recepción Final ya lista y sin considerar este pequeño gran detalle. En el caso el Penthouse N° 1903, este no presenta ningún tipo de ingreso, ni existen antecedentes de regularización, a pesar de que a mí personalmente me consta que también ya está construido y habitado con estructura metálica y Altillo con sus dos niveles. Otro factor para considerar es que el propietario de este, el Penthouse N° 1903, es amigo de la persona que realizo la denuncia asociada a el Penthouse N° 1901 que represento, ya que, a pesar de estar en la misma condición, solo es mi propiedad la que está en un proceso de revisión ante el Juzgado y regularización municipal. Estimada Directora de Obras, tal como se lo explicamos en esta carta, mi intención no es acusar ni comprometer a más personas en este asunto, pero considero, por otro lado, que la justicia debe ser común a todos y actuar sobre la verdad de los hechos. Me parece muy injusto que uno de los departamentos no tenga problemas porque logro regularizar su obra con astucia y el otro, que está en la misma condición que la mía, no tenga mayor problema porque no fue denunciado (ya que la persona que denuncio es su amigo) y no esté junto a nosotros, tratando de dar solución a su situación, aportando pruebas a este conflicto y regularizando también su altillo. Luego de revisar los casos de los otros dos departamentos, desde el municipio nos recomendaron solo regularizar el primer piso, sin aumentar superficies, que anulemos y saquemos completo el primer expediente de ingreso con el “Altillo” y modifiquemos los planos (eliminando piso superior), corrigiendo sus cálculos de superficies y formularios, indicando que solo contábamos con una “cubierta no habitable”, sin escalera y que solo estamos realizando una obra menor de habilitación del departamento; volviendo de esta manera a ingresar todo de nuevo pero en condiciones similares a las del departamento N° 1902 que ya cuenta con su Recepción Final aprobada; pues era imposible que nos aprobaran el proyecto así como lo planteamos en transparencia y como originalmente lo realizamos. Posterior a esta conclusión el día 29/11/2023 la propietaria emitió un poder simple para anular el primer ingreso, y procedimos a retirarlo de la municipalidad según nos recomendaron. Después de esta acción, comenzamos rápidamente con las modificaciones recomendadas y actualizamos el proyecto a nivel de planos y formularios y volvimos a reingresar todo nuevamente, pero esta vez de la misma forma que desde el municipio se nos recomendó, ósea, como una Obra Menor de Habilitación Interior, sin alterar superficies y con una “cubierta no habitable” en algunos espacios. Este segundo ingreso fue realizado y reingresado rápidamente el 07/12/2023, con numero de solicitud N° 27245 y con el número de expediente N° OM-906, Ingreso del recibimos nuevamente su Acta de Observaciones el 21/12/2023 y para nuestra sorpresa y a pesar de hacer lo que se nos recomendó y que nos igual a la Recepción Final obtenida del departamento vecino, se volvió a rechazar con motivo de que la fiscalización ya había evidenciado la existencia del altillo, Acta OM-906 21/12/2023 con lo cual nuevamente nuestro esfuerzo y la recomendación de ingreso fue rechazada . Dado lo anterior, queda en evidencia nuestro interés real en solucionar la situación que estamos pasando. Estimada Directora de Obras, según lo expuesto, junto a los documentos que se acompañaran nuestra audiencia y a esta carta y que dan fe de todo explicado anteriormente, apelamos a su criterio y comprensión; ruego a usted nos proteja, nos ayude a solucionar esta situación y a interceder con criterio frente a esta injusticia. Agradezco también esta instancia de poder explicar todo lo ocurrido, aclarando el historial de este proyecto y poder acompañar a esta carta con las pruebas correspondientes para su evaluación de hechos en nuestra próxima audiencia. Esperando una acogida favorable a mi petición, Le saluda atentamente, SR. ROGER WOHLLK ARQUITECTO Se informa que un altillo constituye una ampliación y que el proyecto debe acreditar cumplir con todas las normas urban´siticas correspondientes al aumento de superficie edificada, aplicando las normas vigentes a la fecha de ingreso del expediente.